
2012年一级建造师工程法规及相关知识预习资料88
12304034租赁合同的法律规定
《合同法》规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
一、租赁合同的法律特征
租赁合同具有如下法律特征:
(一)租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同
在租赁合同中,承租人的目的是取得租赁物的使用收益权,出租人也只转让租赁物的使用收益权,而不转让其所有权;租赁合同终止时,承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。
(二)租赁合同是诺成合同
租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件,当事人只要依法达成协议,合同即告成立,
(三)租赁合同是双务、有偿合同
在租赁合同中,双方当事人互享权利、互负义务,一方权利的实现有赖于对方履行约定及法定的义务。同时,承租人须向出租人支付租金。
二、租赁合同的内容和类型
(一)租赁合同的内容
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
(二)租赁合同的类型
租赁合同根据租赁标的物不同,可分为动产租赁和不动产租赁。此外,根据是否约定租赁期限,还可分为定期租赁和不定期租赁。
l.定期租赁
租赁合同可以约定租赁期限,但租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
2.不定期租赁
不定期租赁分为两种情形:一种是当事人没有约定租赁期限;另一种是定期租赁合同期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效.但租赁期限为不定期。
此外,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但H{租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
三、租赁合同当事人的权利义务
(一)出租人的义务
1.交付出租物的义务
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
2.维修租赁物的义务
除当事人另有约定的外,出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人不履行维修义务,承租人可以自行维修.维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时,应当相应减少租金或者延长租期。
3.权利瑕疵担保的义务
在租赁期间,出租人应当担保没有第三人对租赁物主张权利。如果因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
4.物的瑕疵担保义务
出租人应当担保租赁物质量完好,不存在影响承租人正常使用的瑕疵。当然,若承租人在签订合同时知悉某瑕疵存在,则不应受此约束。
当租赁物危及承租人的安全或者健康时,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
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