2．问题

(1)开发公司在将写字楼抵押后又将其出租的行为是否有效？

(2)银行是否有权解除租赁合同？

(3)如果开发公司是将已出租的写字楼向银行设定抵押，情形又将如何？

3．分析

(1)出租行为有效。抵押权的设定，并不影响抵押人作为抵押物的所有权人行使对抵押物的使用、占有、收益和处分的权利。抵押人将抵押物出租，属于对抵押物行使收益权的行为。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第66条肯定了抵押人的出租权，但抵押人对承租人有告知义务，否则将对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。

(2)银行有权解除租赁合同。《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已、出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由于抵押权设定于前，租赁权设定于后，银行受让该楼的所有权后，原先的租赁合同对其无约束力，银行有权解除租赁合同。若抵押人未告知承租人该写字楼已抵押的事实，抵押权人处分抵押物后，由抵押人向承租人承担违约责任。

(3)如果开发公司是将已出租的写字楼向银行设定抵押的，由于租赁权设定于前，抵押权设定于后，根据《物权法》第190．条的规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”银行便无权解除租赁合同。

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